Información revisada en agosto de 2026 · Tiempo de lectura: 10 minutos

Sí, se puede vender una vivienda heredada en Granada o la Costa Tropical. Antes de la venta hay que identificar a los herederos, aceptar y adjudicar la herencia, liquidar los impuestos correspondientes y dejar clara la titularidad del inmueble. Si existen varios propietarios, todos deben estar de acuerdo para una venta voluntaria de la vivienda completa.

La dificultad no suele estar en encontrar comprador, sino en preparar correctamente la herencia. Un testamento que no aparece, una plusvalía pendiente, una hipoteca antigua o el desacuerdo entre hermanos pueden retrasar la operación. Esta guía explica el proceso paso a paso y los errores que conviene evitar.

Para una visión general de toda la operación —valoración, documentos, comercialización, ofertas, arras y notaría— consulta nuestra guía paso a paso para vender una casa en la Costa Tropical.

¿Qué pasos hay que seguir para vender una vivienda heredada?

1. Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
2. Localizar el testamento o tramitar la declaración de herederos si no existe.
3. Comprobar bienes, deudas, cargas y situación registral.
4. Aceptar, repartir y adjudicar la herencia.
5. Presentar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia.
6. Actualizar la titularidad y preparar los documentos de la vivienda.
7. Valorar, comercializar y vender el inmueble.

Paso 1. Certificado de defunción y últimas voluntades

El certificado de defunción acredita oficialmente el fallecimiento. Después hay que solicitar el Certificado de Actos de Última Voluntad, que indica si la persona otorgó testamento y ante qué notario. El Ministerio de Justicia señala que este certificado es necesario para realizar cualquier acto sucesorio y que no puede solicitarse hasta que hayan transcurrido 15 días hábiles desde el fallecimiento.

Si existe testamento, se pide una copia autorizada al notario que custodia el último válido. Si no existe, será necesaria una declaración notarial de herederos abintestato para determinar quiénes heredan conforme a la ley.

Paso 2. Comprobar bienes, cargas y deudas antes de aceptar

Una herencia puede incluir tanto bienes como obligaciones. Antes de decidir conviene revisar la escritura, una nota simple actualizada, recibos del IBI, deudas de comunidad, préstamos e hipotecas, además de cualquier usufructo o limitación.

Si existe incertidumbre sobre las deudas, consulta al notario o abogado antes de realizar actos que puedan implicar una aceptación. La aceptación a beneficio de inventario puede limitar la responsabilidad del heredero a los bienes de la propia herencia, pero exige seguir correctamente el procedimiento y sus plazos.

Paso 3. Aceptar y adjudicar la herencia

Cuando hay inmuebles, lo habitual es formalizar una escritura notarial de aceptación y adjudicación. En ella se identifican los herederos, se inventarían y valoran los bienes, se descuentan las deudas procedentes y se reparte la herencia.

El Colegio de Registradores explica que, si hay varios herederos, la escritura debe recoger la valoración, reparto y adjudicación de los bienes. Si no había testamento, también debe aportarse la declaración de herederos.

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

Para vender voluntariamente la vivienda completa deben firmar todos sus propietarios, personalmente o mediante un poder válido. Antes de anunciarla conviene acordar por escrito:

• El precio de salida y el margen de negociación.
• Quién se encargará de llaves, visitas y documentación.
• Cómo se pagarán gastos pendientes y pequeñas reparaciones.
• Qué muebles y enseres se incluyen o se retiran.
• Cómo se repartirá el importe neto de la venta.

Si un heredero quiere vender y otro no, la vivienda completa no puede transmitirse de forma amistosa sin acuerdo. Cada copropietario puede pedir la división de la cosa común y el conflicto podría acabar en una venta judicial, una salida normalmente más lenta, costosa e incierta. Antes de llegar a ella suele ser preferible negociar que uno se adjudique el inmueble compensando a los demás o acordar una venta ordinaria.

Paso 4. Impuestos que se pagan al heredar

Impuesto sobre Sucesiones

El plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones en Andalucía es de seis meses desde el fallecimiento. La prórroga por otros seis meses debe solicitarse dentro de los cinco primeros meses y puede generar intereses. La Agencia Tributaria de Andalucía explica los plazos y el procedimiento.

En Andalucía, los herederos de los grupos I y II —entre otros, hijos, descendientes, padres, ascendientes y cónyuge— pueden aplicar, cuando cumplen los requisitos, una bonificación del 99 % en la cuota y una reducción autonómica por parentesco de hasta 1.000.000 de euros.

Atención a una confusión frecuente: estas ventajas no son exactamente lo mismo que la reducción del 99 % aplicable al valor de la vivienda habitual del fallecido. Esta última tiene requisitos propios y, con carácter general, exige mantener la adquisición durante tres años. Si se aplicó esa reducción y se piensa vender antes, un asesor debe comprobar si la venta provoca la pérdida del beneficio. La Junta de Andalucía detalla cada beneficio y sus requisitos.

Plusvalía municipal al heredar

Si se hereda un inmueble urbano puede devengarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. En Almuñécar, el plazo general indicado para las herencias es de seis meses, frente a los 30 días hábiles de una transmisión entre vivos. Puede solicitarse una prórroga hasta un año conforme a la normativa aplicable.

No confundas esta plusvalía de la herencia con la que puede generarse después al vender. Son dos transmisiones distintas y cada una debe analizarse por separado.

Paso 5. Registro de la Propiedad y nota simple

Una vez formalizada la adjudicación y acreditada la presentación de los impuestos, conviene inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad. Así, el Registro refleja quién puede vender y en qué proporción.

Antes de comercializar solicitamos una nota simple actualizada para comprobar:

• La identidad y porcentaje de cada titular.
• Hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
• La descripción registral y posibles diferencias con Catastro o la realidad.

En algunos casos la herencia y la venta pueden coordinarse notarialmente sin esperar a una inscripción independiente previa, pero debe estudiarse con el notario y el registrador. Para una operación clara y financiable, dejar la titularidad preparada antes de encontrar comprador reduce incertidumbre y retrasos.

Paso 6. Preparar y valorar la vivienda heredada

Antes de fijar el precio hay que visitar el inmueble y comprobar su estado real. Las viviendas heredadas suelen acumular muebles, pequeñas reparaciones o instalaciones antiguas. No siempre compensa reformar: a menudo basta con ordenar, retirar efectos personales, limpiar, resolver averías evidentes y presentar bien la luz, la terraza o las vistas.

El precio no debe salir de dividir una media por metros cuadrados. Planta, ascensor, orientación, estado, terraza, garaje y vistas pueden cambiar radicalmente el valor, incluso dentro del mismo edificio. Consulta nuestra guía sobre cómo valoramos una vivienda en Almuñécar.

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Paso 7. Documentación para la venta

Además de los documentos sucesorios, para vender necesitarás la documentación habitual de cualquier vivienda:

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
• Justificantes del Impuesto sobre Sucesiones y de la plusvalía hereditaria.
• Nota simple actualizada.
• DNI, NIE o pasaporte de todos los propietarios.
• Certificado de eficiencia energética.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de la comunidad de propietarios.
• Certificado bancario si existe una hipoteca pendiente.
• Poder notarial, si algún heredero firma mediante representante.

Puedes ampliar esta lista en nuestra checklist de documentos para vender una vivienda en Andalucía.

Impuestos cuando se vende la vivienda heredada

Ganancia o pérdida patrimonial

La posterior venta puede generar una ganancia o pérdida que se calcula comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición fiscal. En las herencias producidas desde 2022, la Agencia Tributaria indica que el valor de adquisición del inmueble parte, con los límites legales, del valor que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones —normalmente el valor de referencia, salvo que se declarase uno superior—. También pueden influir determinados gastos e inversiones acreditados.

Por eso es importante conservar la escritura de herencia, los modelos tributarios, las facturas y los gastos de adquisición y venta. Nuestra guía de gastos e impuestos al vender una vivienda explica el cálculo general, pero una herencia debe revisarse individualmente.

Plusvalía municipal por la venta

Al vender puede devengarse nuevamente la plusvalía municipal por el periodo transcurrido desde la adquisición hereditaria hasta la transmisión. En Almuñécar, el plazo general para una compraventa es de 30 días hábiles desde la escritura.

Herederos no residentes

Un heredero que reside fuera de España puede necesitar NIE, representación fiscal o notarial y cumplir obligaciones españolas aunque gestione la operación desde su país. Si vende como no residente, el comprador debe retener con carácter general el 3 % del precio como pago a cuenta del impuesto del vendedor. La fiscalidad internacional y los convenios para evitar la doble imposición exigen asesoramiento específico.

Errores frecuentes al vender una vivienda heredada

• Anunciar antes de saber quién puede firmar. Primero hay que identificar herederos, porcentajes y posibles usufructos.
• Dejar pasar los seis meses fiscales. El desacuerdo familiar no suspende automáticamente los plazos tributarios.
• Confundir las bonificaciones andaluzas. Algunas reducciones tienen requisitos de mantenimiento que deben comprobarse antes de vender.
• Fijar el precio para cubrir una expectativa familiar. El mercado no conoce el reparto entre herederos; paga por las características de la vivienda.
• No revisar cargas o discrepancias. Una hipoteca antigua, un usufructo o metros no coordinados pueden frenar al comprador o a su banco.
• Repartir muebles sin inventario. Acordad qué se retira, qué se vende y qué permanece antes de las fotografías y visitas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?

No existe un plazo general de espera. Puede venderse cuando la herencia y la documentación permiten transmitirla. Sin embargo, hay que comprobar si se aplicó algún beneficio fiscal sujeto a mantenimiento, especialmente la reducción por vivienda habitual del fallecido.

¿Puedo vender si la herencia todavía no está inscrita?

En determinados casos el notario puede coordinar la herencia y la compraventa, pero hacerlo depende de la documentación y de que pueda mantenerse la cadena de titularidades. Preparar e inscribir primero la herencia suele dar más seguridad al comprador y a su banco.

¿Tienen que firmar todos los herederos?

Deben firmar todos los que hayan recibido derechos de propiedad sobre la vivienda, personalmente o mediante representante con poder suficiente. Un usufructo u otro derecho inscrito también puede requerir una solución específica.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?

No puede realizarse una venta voluntaria de toda la vivienda sin su consentimiento. Conviene negociar una adjudicación a uno de los copropietarios, la compra de su participación o una venta conjunta antes de acudir a la división judicial.

¿Se paga IRPF si se vende por el mismo valor declarado en la herencia?

Puede que la ganancia sea pequeña o inexistente, pero el cálculo incluye valores y gastos fiscalmente admitidos y puede haber plusvalía municipal u otras obligaciones. No debe asumirse el resultado sin hacer las cuentas completas.

¿Puedo vender la vivienda heredada desde el extranjero?

Sí. Es posible otorgar un poder a un representante para gestionar documentación y firma, siempre que el poder sea válido en España y cumpla, cuando proceda, los requisitos de apostilla y traducción jurada.

Vender una vivienda heredada con un proceso claro

En una herencia intervienen documentos, impuestos, emociones y, a menudo, varias personas. Nuestro trabajo es ordenar la parte inmobiliaria: valorar la vivienda, detectar la documentación pendiente, coordinar la presentación y encontrar compradores nacionales e internacionales sin añadir más tensión a la familia.

Bonillo Real Estate es una agencia familiar de Almuñécar. Desde 1975 acompañamos ventas en Almuñécar, La Herradura, Salobreña y toda la Costa Tropical.

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Sobre el autor: Jorge Bonillo, Administrador General de Bonillo Real Estate, agencia inmobiliaria familiar especializada en la Costa Tropical desde 1975.

Este artículo ofrece información general y no sustituye el asesoramiento notarial, jurídico o fiscal adaptado a una herencia concreta.