Actualizado en julio de 2026 · Tiempo de lectura: 9 minutos

Al vender una vivienda pagas dos impuestos — el IRPF sobre tu ganancia (no sobre el precio) y la plusvalía municipal — más unos gastos concretos: certificado energético, la cancelación de la hipoteca si la hay y los honorarios de agencia si vendes acompañado. Cuánto suma todo depende sobre todo de cuánto has ganado desde que compraste: por eso en esta guía no nos quedamos en la teoría y lo calculamos céntimo a céntimo con dos ejemplos completos.

En Bonillo Real Estate llevamos desde 1975 acompañando ventas en la Costa Tropical junto a asesores fiscales especializados — y la pregunta que más nos hacen los propietarios es siempre la misma: "¿cuánto me quedará limpio?". Vamos a responderla.

Si primero quieres ordenar todos los pasos de la operación, consulta nuestra guía completa para vender una casa en la Costa Tropical.

¿Qué pagas exactamente al vender? El mapa completo

El IRPF: el impuesto sobre tu ganancia (no sobre el precio)

El error más extendido es creer que Hacienda se lleva un porcentaje del precio de venta. No: tributa solo tu ganancia patrimonial, que se calcula así:

Ganancia = (precio de venta − gastos de la venta) − (precio de compra + gastos de la compra + mejoras con factura)

Y sobre esa ganancia se aplican los tramos de la base del ahorro vigentes en 2026:

Escala de gravamen contrastada con la Agencia Tributaria. La tributación final depende de las circunstancias de cada vendedor.

La clave para pagar menos está en documentar bien ambos extremos. Al valor de compra puedes sumarle el ITP que pagaste entonces, la notaría, el registro y las mejoras e inversiones acreditadas con factura. La diferencia entre mejora y reparación depende de la naturaleza real de la obra: no toda reforma es deducible, por lo que conviene que un asesor revise las facturas y justificantes antes de calcular la ganancia. Y del precio de venta puedes restar los gastos que la venta te genera: honorarios de agencia, certificado energético y la propia plusvalía municipal.

Si la vivienda estuvo alquilada: el valor de adquisición puede tener que reducirse por la amortización fiscalmente deducible, incluso aunque no se hubiese aplicado en declaraciones anteriores. Este ajuste puede aumentar la ganancia imponible y debe revisarse individualmente. Consulta el criterio de la Agencia Tributaria.

Las exenciones que pueden dejar tu IRPF a cero

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta (total o proporcionalmente a lo reinvertido).
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta, sin condiciones de reinversión. Y para segundas residencias, la ganancia también puede quedar exenta si el importe (hasta 240.000 €) se destina a una renta vitalicia en los seis meses siguientes, cumpliendo los requisitos legales.
• Venta con pérdidas: si vendes por menos de lo que te costó, no hay IRPF — y la pérdida puede compensar otras ganancias en tu declaración durante los 4 años siguientes.
• Dación en pago: la entrega de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca está exenta cuando no hay otros bienes para afrontar la deuda.

La plusvalía municipal: cómo funciona (y cuándo no se paga)

Grava el incremento del valor del suelo (no de la construcción) mientras fuiste propietario, y se liquida en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la venta. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el más barato: el objetivo (valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia) o el real (aplicar al impuesto la proporción de ganancia real que corresponde al suelo). Y una garantía importante: si no existe incremento del valor del terreno según el cálculo legal, no se paga; debe acreditarse con las escrituras y la documentación exigida por el ayuntamiento.

Referencia oficial: normativa del IIVTNU (plusvalía municipal) en el BOE.

El importe final depende de los coeficientes y el tipo que aplica cada ayuntamiento — Almuñécar, Salobreña y Motril tienen los suyos. Pronto les dedicaremos un artículo con el cálculo municipio a municipio.

Ejemplo 1: apartamento en Almuñécar vendido por 220.000 €

María compró su apartamento en 2010 por 150.000 €, pagando entonces 10.500 € de ITP y unos 2.000 € de notaría y registro. En 2016 reformó cocina y baño con facturas por 12.000 €. Hoy lo vende por 220.000 €. Su certificado energético costó 120 € y su plusvalía municipal, según los datos catastrales, supongamos que asciende a 1.400 €.

Entre impuestos y gastos, María destina unos 10.600 € — menos del 5% del precio. Fíjate en el detalle: las facturas de la reforma le ahorraron aproximadamente 2.639,60 € de IRPF, porque la deducción reduce parte de la ganancia que tributaba al 23% y parte al 21%. Guardar papeles es dinero.

Ejemplo 2: chalet heredado en 2019, vendido por 350.000 €

Andrés heredó el chalet familiar en 2019, declarándolo en la herencia por 280.000 €; entre notaría, registro y el Impuesto de Sucesiones (muy reducido en Andalucía gracias a la bonificación para familiares directos) pagó unos 4.000 €. Hoy lo vende por 350.000 €, con 150 € de certificado energético y una plusvalía municipal que supondremos de 2.100 €.

La lección de este caso: en una vivienda heredada, tu "precio de compra" a efectos fiscales es el valor que se declaró en la herencia. Una herencia bien declarada hoy es un ahorro fiscal el día que vendas.

¿Y si vendes siendo no residente? El esquema cambia: tipo fijo del 19% sobre la ganancia y retención del 3% a cuenta. Lo explicamos en la sección de no residentes de nuestra guía completa para vender y, en inglés, en Selling Your Spanish Property as a Non-Resident.

Cómo pagar menos, legalmente: la checklist del ahorro

• Reúne todas las facturas: las de tu compra (ITP, notaría, registro) y las de cada mejora. Cada factura resta ganancia.
• Comprueba si te aplica una exención: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años, renta vitalicia.
• Elige el método de plusvalía más favorable: objetivo o real — tienes derecho a quedarte con el más barato.
• ¿Compra anterior a 1994? Pregunta por los coeficientes de abatimiento.
• ¿Vendes con pérdidas? Decláralas: pueden compensar otras ganancias durante 4 años. La plusvalía municipal solo deja de exigirse cuando se acredita que no aumentó el valor del terreno conforme a su cálculo legal.

Preguntas frecuentes sobre los impuestos del vendedor

¿Hacienda se lleva un porcentaje fijo del precio de venta?

No. El IRPF grava únicamente la ganancia (venta menos compra y gastos), por tramos que van del 19% al 30% en 2026. Si no hay ganancia, no hay impuesto.

¿Qué pago si vendo por menos de lo que me costó?

De IRPF, nada — y la pérdida puede compensar otras ganancias en tu declaración durante 4 años. La plusvalía municipal se analiza por separado: no se paga si acreditas que no aumentó el valor del terreno conforme al método legal.

¿Puedo deducir una reforma que hice sin factura?

No: sin factura, la obra no existe para Hacienda. Es la razón número uno para exigir factura siempre — como viste en el ejemplo 1, pueden ser miles de euros de ahorro.

¿Cuándo se paga cada impuesto?

La plusvalía municipal, en los 30 días hábiles siguientes a la firma. El IRPF, en la declaración de la Renta del año siguiente a la venta.

¿Los honorarios de la agencia desgravan?

Sí: son un gasto de la venta y reducen directamente tu ganancia tributable en el IRPF, igual que el certificado energético y la plusvalía pagada.

Sobre el autor: Jorge Bonillo, Administrador General de Bonillo Real Estate, agencia inmobiliaria familiar especializada en la Costa Tropical desde 1975.