Actualizado en julio de 2026 · Tiempo de lectura: 8 minutos

Para preparar la venta de una vivienda en Andalucía normalmente necesitarás estos siete documentos básicos: DNI o NIE, la escritura, la nota simple del Registro, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad y — si la vivienda tiene hipoteca — el certificado de deuda pendiente del banco. Según tu caso (herencia, venta desde el extranjero, divorcio…) se añaden algunos más. No todos tienen la misma naturaleza jurídica: algunos son obligatorios y otros se solicitan habitualmente para acreditar la situación de la vivienda y llegar a notaría sin incidencias.

En esta checklist te explicamos qué es cada documento, dónde se pide, cuánto cuesta y cuánto tarda — la información que casi nadie da. Es el complemento perfecto de nuestra guía completa para vender tu casa en la Costa Tropical. Y un aviso tranquilizador de quien lleva en esto desde 1975: casi todo se puede recuperar o conseguir en días, y cuando vendes con nosotros, de reunirlo nos encargamos nosotros.

La checklist en 30 segundos

Los documentos básicos, uno a uno

1. DNI o NIE en vigor

De todos los propietarios que aparezcan en la escritura. Parece obvio, pero es habitual descubrir el día de la firma que un documento está caducado — revísalo el primer día, no el último.

2. Escritura de compraventa

Es tu título de propiedad. ¿La has perdido? No pasa nada: pide una copia autorizada en la notaría donde se firmó (o en el Archivo de Protocolos si el notario ya no ejerce). Coste orientativo de 30–60 € y unos días de espera. Si la vivienda te llegó por herencia, el documento equivalente es la escritura de adjudicación de herencia.

3. Nota simple del Registro de la Propiedad

Acredita quién es el titular y qué cargas pesan sobre la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres). Se pide online en la web oficial de los Registradores por unos 10 € y suele llegar en horas. Consejo profesional: se pide una al inicio para anunciar con seguridad, y otra actualizada justo antes de la firma.

4. Certificado de eficiencia energética

El más importante de conseguir a tiempo: es obligatorio antes incluso de anunciar la vivienda, y anunciarla sin él puede acarrear sanciones. Lo emite un técnico certificador tras visitar la vivienda (coste orientativo de 80–150 € según superficie, 3–7 días) y se registra en la Junta de Andalucía — el propio técnico se encarga del trámite. La etiqueta energética debe aparecer en los anuncios.

Referencia oficial: Real Decreto 390/2021 sobre certificación energética.

5. Último recibo del IBI

Demuestra que estás al corriente del impuesto municipal. Un matiz que sorprende a muchos vendedores: aunque el recibo del año lo pague quien es propietario a 1 de enero, el Tribunal Supremo permite repartirlo proporcionalmente con el comprador salvo pacto en contrario — es un punto que conviene dejar cerrado en el contrato de arras.

6. Certificado de la comunidad de propietarios

Acredita que estás al corriente de las cuotas (o qué deuda existe). Lo emite el administrador de fincas con el visto bueno del presidente. Debe aportarse en la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de presentarlo. Pídelo con al menos una semana de margen; según el administrador, es gratuito o tiene un pequeño coste.

Referencia: regla del certificado de deudas con la comunidad en el BOE.

7. Certificado de deuda pendiente (si hay hipoteca)

Lo emite tu banco e indica cuánto queda por pagar, para cancelar la hipoteca en la propia notaría con parte del precio. Sin coste en la mayoría de entidades. Avisa a tu banco con antelación: necesitan unos días para prepararlo y coordinar la cancelación.

Documentos adicionales según tu caso

• Vivienda heredada: escritura de adjudicación de herencia e Impuesto de Sucesiones liquidado. Sin este paso previo no se puede vender.
• Venta desde el extranjero: poder notarial (ante notario español, en consulado o con apostilla desde tu país; el coste varía según el país, la notaría, la apostilla y una posible traducción jurada) y NIE. Tenemos una guía completa en inglés para propietarios no residentes.
• Divorcio o separación: sentencia o convenio regulador que acredite cómo quedó repartida la vivienda.
• Según la antigüedad de la vivienda y las circunstancias de la operación: licencia de ocupación u otra documentación urbanística que pueda solicitar el comprador, su banco o el notario.
• Vivienda alquilada: contrato de alquiler en vigor. Recuerda que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente salvo que lo haya renunciado en el contrato, y hay que notificarle la venta.
• Facturas de reformas y gastos de tu compra: no son obligatorias para vender, pero reducen tu factura fiscal — cada factura resta ganancia en el IRPF, como explicamos en la guía de impuestos del vendedor.

Dónde se pide cada documento, coste y plazo

Costes y plazos orientativos a julio de 2026; pueden variar según el municipio y el profesional.

¿Y si me falta algún documento?

Respira: prácticamente todo se recupera. La escritura tiene copia en la notaría, la nota simple se pide online en el día, el certificado energético se encarga en una semana y los certificados de banco y comunidad son rutina. El único error grave es empezar a buscarlo todo cuando ya hay un comprador esperando — por eso reunimos la documentación antes de sacar la vivienda al mercado.

Preguntas frecuentes sobre la documentación de venta

¿Puedo anunciar mi casa sin el certificado energético?

No. La normativa exige disponer de él antes de publicitar la vivienda y mostrar la etiqueta energética en los anuncios; incumplirlo puede acarrear sanciones. Es lo primero que hay que encargar.

He perdido la escritura, ¿puedo vender igualmente?

Sí. Se solicita una copia autorizada en la notaría donde se firmó la compra (o en el Archivo de Protocolos correspondiente). Es un trámite de días y un coste de unas decenas de euros.

¿Cuánto cuesta reunir toda la documentación?

En una venta estándar, entre 100 y 250 € en total: el certificado energético es el gasto principal, más la nota simple y alguna posible copia o certificado. Si vendes desde el extranjero, suma el poder notarial.

¿La nota simple caduca?

No tiene una caducidad legal fija, pero refleja la situación del Registro en la fecha de emisión. Por eso se solicita una versión reciente al iniciar la venta y se actualiza de nuevo cerca de la firma.

¿Necesito cédula de habitabilidad para vender en Andalucía?

Para una vivienda usada no es un requisito para escriturar la venta en Andalucía. El documento equivalente es la licencia de ocupación, que en ocasiones solicita el banco del comprador para conceder la hipoteca.

Si vendo con una agencia, ¿quién reúne los documentos?

Depende de la agencia. En nuestro caso, la gestión documental completa forma parte del servicio: la coordinamos nosotros junto a nuestros asesores, de principio a fin.

Sobre el autor: Jorge Bonillo, Administrador General de Bonillo Real Estate, agencia inmobiliaria familiar especializada en la Costa Tropical desde 1975.