Datos revisados en agosto de 2026 · Tiempo de lectura: 10 minutos

Para vender una vivienda en la Costa Tropical necesitas, en esencia, siete cosas: reunir la documentación (escritura, nota simple y certificado energético, entre otros), fijar un precio realista basado en ventas reales de tu zona, preparar la casa y fotografiarla profesionalmente, promocionarla ante compradores nacionales e internacionales, negociar bien, firmar un contrato de arras y escriturar ante notario. Después llegan los impuestos: el IRPF sobre la ganancia y la plusvalía municipal.

En esta guía te explicamos cada paso con los plazos, costes y errores más comunes. Bonillo Real Estate lleva vendiendo propiedades en Almuñécar y la Costa Tropical desde 1975: todo lo que leerás aquí viene de la experiencia real de más de 50 años en este mercado.

¿Cuáles son los pasos para vender una casa en la Costa Tropical?

Vamos con cada uno.

Paso 1. Reúne la documentación necesaria

Tener los papeles listos antes de anunciar la casa evita retrasos y transmite seriedad al comprador. Necesitarás:

• DNI o NIE de todos los propietarios.
• Escritura de compraventa (o de adjudicación de herencia, si la vivienda es heredada).
• Nota simple del Registro de la Propiedad (acredita titularidad y cargas).
• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio incluso para anunciar la vivienda, y no tenerlo puede acarrear sanciones. Lo emite un técnico y su coste orientativo ronda los 80–150 €.
• Último recibo del IBI.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos (lo pide el notario).
• Certificado de deuda pendiente del banco, si la vivienda tiene hipoteca.
• Según el caso: licencia de primera ocupación, planos, boletines de instalaciones.

Tienes el detalle completo — dónde se pide cada documento, cuánto cuesta y cuánto tarda — en nuestra checklist de documentos para vender en Andalucía.

Paso 2. Pon el precio correcto desde el primer día

Es el error número uno que vemos desde hace décadas: salir al mercado con un precio alto "para tener margen de negociación". El resultado suele ser el contrario: la vivienda acumula meses anunciada, los compradores la perciben como "quemada" y acaba vendiéndose por debajo de su valor real.

El precio correcto se calcula con ventas reales cerradas en tu zona (no con precios de anuncio, que casi siempre están inflados), ajustando por los factores que más pesan en la costa: vistas al mar, distancia a la playa, orientación, terraza, garaje y estado de conservación.

Como referencia general, estos son los precios medios de oferta (es decir, de anuncio — que no siempre coinciden con los precios reales de cierre) publicados por idealista en el primer semestre de 2026:

Fuente: informes históricos de precios publicados por idealista para Almuñécar, Salobreña y Motril, consultados en agosto de 2026. Son precios de oferta y la serie histórica puede variar tras la actualización metodológica de idealista de julio de 2026. Para valorar una vivienda concreta, consulta nuestra guía de valoración en Almuñécar.

Y ahora, la advertencia honesta que llevamos 50 años repitiendo: el precio por metro cuadrado engaña. Dentro de un mismo edificio — donde en teoría el €/m² "debería" ser idéntico — un bajo orientado al norte y pendiente de reforma y un ático reformado con vistas al mar pueden tener valores radicalmente distintos. Las medias sirven para situarse, no para poner precio: cada vivienda debe tasarse de manera independiente y profesional, comparándola con ventas reales de inmuebles verdaderamente equivalentes. Ese conocimiento del mercado, calle a calle y edificio a edificio, es exactamente nuestro trabajo.

De hecho, le hemos dedicado un artículo completo: los 9 factores que de verdad mueven el precio en la costa y nuestro método de valoración, paso a paso, en ¿Cuánto vale mi casa en Almuñécar?.

Paso 3. Prepara la vivienda para enamorar

No hace falta una reforma: hace falta criterio. Despersonaliza los espacios, repara los pequeños desperfectos, ordena y, sobre todo, saca partido a la luz, que es el gran argumento de venta de la Costa Tropical. Si hay terraza con vistas, debe estar impecable: es la foto que vende.

Después, fotografía y vídeo profesionales siempre. La mayoría de los compradores internacionales hace una primera criba desde su país mirando fotos y tours virtuales: una vivienda mal fotografiada queda descartada antes de que nadie la visite.

Paso 4. Promociona donde está tu comprador (también fuera de España)

Aquí está la gran particularidad de vender en la Costa Tropical: una parte muy importante de la demanda es extranjera — británicos, holandeses, belgas, alemanes, escandinavos y franceses que buscan primera línea, vistas o clima para su jubilación o segunda residencia.

En Bonillo Real Estate lo vemos cada día: una parte especialmente relevante de la demanda procede de compradores internacionales. Por eso la comercialización multilingüe es importante en la Costa Tropical.

Eso significa que anunciar solo en portales españoles deja fuera a buena parte de tus posibles compradores. La comercialización completa incluye portales nacionales, portales internacionales, difusión en varios idiomas y — lo más valioso — una cartera propia de compradores ya cualificados que buscan activamente en la zona.

Paso 5. Gestiona visitas y negocia con cabeza

Filtrar es tan importante como enseñar: verificar que quien visita tiene capacidad real de compra (financiación preaprobada, fondos disponibles) ahorra semanas. En la negociación, responde a las ofertas con datos — testigos de ventas reales, tiempo en mercado, estado — y no con impulsos. Una contraoferta bien argumentada cierra más operaciones que un "no" seco.

Paso 6. Firma el contrato de arras

El contrato de arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) reserva la vivienda: el comprador entrega una señal — lo habitual es en torno al 10% del precio — y se fija un plazo para escriturar. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si te echas atrás tú, la devuelves duplicada.

Un buen contrato de arras debe recoger: precio total, plazo máximo para escriturar, cargas de la vivienda y cómo se cancelan, reparto de gastos e inventario del mobiliario incluido. Es el documento donde más conflictos se evitan (o se generan): merece revisión profesional.

Paso 7. Firma en notaría y entrega de llaves

El día de la escritura llevarás la documentación del Paso 1. Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, se cancela en el mismo acto con parte del precio (el banco acude o emite el certificado de deuda cero) y después se inscribe la cancelación en el Registro — coste orientativo de 400–1.000 € entre notaría, registro y gestoría. Firmada la escritura, se entregan llaves y la venta queda cerrada. Pero aún queda un paso: los impuestos.

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en 2026?

Exenciones importantes en el IRPF:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta (total o proporcional).
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir. Para otras propiedades, existe exención si el importe se destina a una renta vitalicia (hasta 240.000 €).
• Si vendes con pérdidas, no hay IRPF que pagar (y la pérdida puede compensarse fiscalmente).

¿Quieres ver estos impuestos aplicados a casos reales, con las cuentas completas? Tenemos una guía con dos ejemplos numéricos, céntimo a céntimo: cuánto te queda limpio al vender tu casa.

¿Y si vendo siendo no residente en España?

Miles de propietarios extranjeros venden cada año en la Costa Tropical, muchos sin viajar a España. Las tres claves:

1. Retención del 3%: el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) en el plazo de un mes, como pago a cuenta de tus impuestos.
2. Declaración de la ganancia: el vendedor no residente declara la ganancia con el modelo 210 (tipo del 19%) en los 3 meses siguientes al fin de ese plazo. Si la retención supera lo que te corresponde pagar, Hacienda te devuelve la diferencia.
3. Venta a distancia: con un poder notarial (otorgado ante notario español, en consulado o apostillado desde tu país) puedes vender sin desplazarte.

Tenemos una guía completa en inglés para propietarios no residentes: Selling Your Spanish Property as a Non-Resident.

¿Cuánto se tarda en vender una casa en la Costa Tropical?

Depende sobre todo del precio de salida, la zona y el tipo de inmueble. Una vivienda bien valorada y bien comercializada se vende en un plazo razonable; una vivienda con sobreprecio puede tardar años.

Nuestra experiencia es clara: las viviendas que parten de un precio ajustado suelen generar visitas y ofertas antes. Cuando se sale con sobreprecio, el plazo puede alargarse y el precio final verse perjudicado.

La demanda internacional se concentra especialmente en primavera y verano, pero en la Costa Tropical se vende todo el año: el clima es precisamente lo que atrae al comprador de invierno.

Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda en la Costa Tropical

¿Es obligatorio el certificado energético para vender?

Sí. Es obligatorio disponer de él antes incluso de anunciar la vivienda, y anunciarla sin él puede acarrear sanciones. Se encarga a un técnico certificador y tarda pocos días.

¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca?

Sí, es de lo más habitual. La deuda pendiente se cancela con parte del precio de venta en la propia notaría, y después se inscribe la cancelación en el Registro.

¿Puedo vender mi casa en España viviendo en el extranjero?

Sí. Con un poder notarial puedes autorizar la firma sin viajar. Acompañamos operaciones así continuamente con propietarios británicos, holandeses, alemanes y escandinavos, en su idioma.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Salvo pacto en contrario, el Código Civil atribuye los gastos de otorgamiento de escritura al vendedor y la primera copia al comprador; en la práctica es un punto que se negocia y se deja por escrito en las arras.

¿Qué impuestos pago al vender: IRPF o plusvalía?

Los dos, y son independientes: el IRPF grava tu ganancia y se paga a Hacienda en la declaración de la Renta; la plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo y se paga al ayuntamiento en 30 días hábiles.

¿Es mejor vender con una agencia en exclusiva o con varias agencias?

Cada fórmula tiene ventajas e inconvenientes: la exclusiva concentra la inversión en marketing y el control del precio; trabajar con varias agencias puede ampliar los escaparates, pero también generar anuncios duplicados, precios distintos y falta de coordinación. Consulta nuestra comparación completa entre vender en exclusiva o con varias inmobiliarias.

Los honorarios se pactan por escrito antes de empezar a trabajar, sin sorpresas ni costes ocultos, y siempre en función del plan de comercialización que diseñamos para cada propiedad. Pídenos una propuesta personalizada sin compromiso.

Sobre el autor: Jorge Bonillo, Administrador General de Bonillo Real Estate, agencia inmobiliaria familiar especializada en la Costa Tropical desde 1975.